Seguros para títulos
¿Qué es un seguro para títulos?
Cuando se compra y se vende una casa, edificio u otra propiedad,
todas las partes que intervienen en la transacción buscan la certeza de que el "título" o transferencia de
la propiedad esté en regla. El seguro para títulos protege al propietario y a la entidad crediticia contra pérdidas originadas por problemas relacionados con el título de la propiedad.
Con los años, una casa y el terreno en la que está construida
pueden pasar por varios cambios de propiedad. La "cadena de títulos" describe el historial de propiedad, ya que detalla
cada persona o entidad que fue propietaria del terreno, de la casa o de ambos,
en diferentes momentos.
No obstante, es posible que surjan problemas inesperados en esa cadena, que
podrían ocasionar trastornos.
Por ejemplo, podría haber impuestos inmobiliarios impagos u otros gravámenes. Al transferirse el título, se puede haber falsificado una firma o haber redactado la descripción de la casa en forma incorrecta. El seguro para títulos cubre la parte asegurada ante cualquier reclamación y cargos legales que surjan de tales problemas.
Técnicamente, el seguro para títulos es un contrato de indemnización entre usted (o su entidad crediticia) y el asegurador del título, por defectos del pasado que contenga una cadena de título.
Más sencillamente, el seguro para títulos es un acuerdo por el que
el asegurador se compromete a arreglar cualquier problema que surja en los registros de la posesión legítima
de su propiedad,
defenderlo del mismo o indemnizarlo por cualquier pérdida.
Algunos problemas que pueden surgir en los registros son, por ejemplo,
escrituras fraudulentas, registro incorrecto de los documentos,
gravámenes falsos (o incorrectos) contra la propiedad,
y, en algunos casos, inclusive cesión de derechos no divulgada o violación de estipulaciones establecidas por propietarios anteriores.
¿Por qué tengo que hacer una "búsqueda de título"?
Porque el registro de transferencias de escrituras
y la elaboración de planos de terrenos están a cargo de personas y éstas pueden
equivocarse. Las búsquedas de títulos ayudan a detectar estos errores antes de
que se transfiera una propiedad. Los seguros para títulos protegen
las partes comprometidas contra defectos y errores humanos relacionados
con el título de propiedad. Las escrituras establecen la cadena de títulos o historial
de la actual posesión legítima y quién antiguamente fue dueño
de la propiedad. La búsqueda de títulos está destinada a descubrir si la cadena se
ha interrumpido o si todo parece estar en orden.
Además, quienes se ocupan de realizar la búsqueda de títulos también constatan que se hayan saldado las cargas económicas, tales como una hipoteca
anterior o gravámenes sobre la propiedad. También se fijan si existen
cesiones de derecho (permisos que se hayan otorgado para el uso del
terreno por parte de una persona que no es dueño), servidumbres de paso,
disposiciones, condiciones y restricciones (CCR, por su sigla en inglés) y
demás elementos que tengan efecto sobre el título de la propiedad.
Cuando se completa la búsqueda de títulos, el seguro protege
al comprador y a la entidad crediticia otorgando un título en regla de la propiedad.
¿Tengo que comprar un seguro para títulos?
Si bien este seguro es opcional, casi todas
las entidades crediticias hipotecarias exigen un seguro para títulos al comprador
para protegerse por un monto equivalente al préstamo. La
póliza del seguro para títulos permanece vigente hasta que se cancele el préstamo.
Con el seguro para títulos, el comprador paga la
prima, que consiste en un único pago realizado al comienzo de la transacción.
¿Cuál es la diferencia entre el seguro para títulos
y otras líneas de seguro?
Mientras que la mayoría de seguros (de automóvil, vivienda, etc.) proporciona
protección contra lo que pueda suceder en el futuro (incendios, tornados,
daños por granizo, etc.), el seguro para títulos lo protege contra
asuntos que ya han ocurrido (y que no fueron ocasionados
por ninguna infracción en el pasado
de su parte). Por ejemplo, si se registró un gravamen
antes de que comprara la propiedad y el vendedor
no canceló la deuda, lo más frecuente
sería que usted tendría cobertura para la misma. No obstante, si se aplicó un gravamen
a su propiedad porque usted no pagó los impuestos de la Asociación de propietarios de viviendas,
no recibirá cobertura bajo el seguro para títulos.
Otra diferencia entre el seguro para títulos y otras formas de seguros es el pago de
la prima. En el caso de la mayoría de los seguros, usted paga una prima periódicamente para que continúe la cobertura.
En el caso del seguro para títulos, usted paga una prima única (habitualmente en el momento del cierre) y obtiene cobertura por
el tiempo que sea dueño de la propiedad.
Existen dos formas básicas de seguro de títulos: para propietarios y para entidades crediticias.
El seguro para títulos destinado a propietarios cubre sus intereses como dueño de la propiedad, y generalmente cubre el monto que pagó para comprarla.
El seguro para títulos destinado a entidades crediticias cubre
los intereses de la entidad en su
propiedad y se emite generalmente por
un monto equivalente al
préstamo. Siempre que se otorga un
préstamo para la financiación de una
propiedad, la entidad crediticia adquiere
un interés sobre la propiedad por
el plazo en que el préstamo esté sin pagar.
Si bien puede negociarse quién
deberá pagar el seguro para títulos,
en Colorado habitualmente el
vendedor paga la póliza del
propietario (garantizando así
que el título del comprador esté en regla) y el comprador
paga la póliza de la entidad crediticia (a su vez garantizándole que el título esté en regla).
La mayoría de las compañías de seguros para títulos de Colorado ofrece tarifas con descuento cuando ambas pólizas
son otorgadas al mismo tiempo y por la misma compañía, así que casi siempre es una compañía
quien emite ambas pólizas para una transacción.
¿Cómo selecciono una compañía de seguros para títulos?
La compra de una propiedad constituye una gran inversión, por lo que es posible que la mayoría de los consumidores adquieran pocos seguros para títulos en su vida. Debido a esto, muchas personas confían en la recomendación de
sus corredores inmobiliarios, corredores hipotecarios o bancos cuando se trata de elegir una compañía de seguros para títulos.
Sin embargo, la legislación y reglamentaciones estatales y federales
establecen que nadie puede exigir que un seguro para
títulos se contrate en una determinada compañía. Si bien una entidad crediticia
puede solicitar que el prestatario se haga cargo de la póliza del
seguro para el título, la decisión final sobre la compañía que emitirá
la póliza depende del consumidor.
Existen dos tipos de entidades que ofrecen seguros para títulos
en Colorado: las compañías de seguros y los corredores.
Tanto estas compañías como los corredores (o agencias) tienen
la facultad de ofrecer seguros para títulos, realizar
búsquedas necesarias para determinar la capacidad de ser asegurados y
realizar el cierre. No obstante, todos los contratos de seguros
adquiridos en una agencia se imprimirán en el "papel"
particular del asegurador, o formulario de póliza, ya que es
el asegurador quien proporciona el seguro mismo.
Algunas veces, una agencia tendrá la facultad de emitir seguros para más de un asegurador,
lo que les da una mayor flexibilidad en las tarifas que manejan. Si bien las agencias inscriben el cierre y
otras tarifas estipuladas ante la División de Seguros, son únicamente las compañías de seguros quienes tienen
facultad para presentar "tarifas".
La División de Seguros insiste en que los consumidores averigüen precios antes de decidirse por
una compañía de seguros para títulos. Un lugar donde comenzar la búsqueda es el sitio web de la División de Seguros, que
brinda a los consumidores la posibilidad de buscar compañías y corredores habilitados,
leer las medidas recientes que la División ha puesto en vigor para su cumplimiento, y comparar los precios de las compañías de seguros en el
estado de Colorado.
Tablas de comparación de primas de seguros para títulos (vínculo)
Las tarifas que aparecen en las tablas de comparación de primas de seguros para títulos son "básicas"; no incluyen los descuentos que se aplican comúnmente, tasas de cierre, u otros gastos afines (tales como tasas de envío y comunicación).
También es importante saber que la legislación y reglamentaciones sobre
seguros de Colorado exigen que todas las compañías y agencias de
seguros para títulos tengan a la vista y a disposición del público
ejemplares con sus tarifas y tasas actuales, según lo presentado en la
División de Seguros (§ 10-11-118 (2)(c), C.R.S.
y Reg. 3-5-1, artículo 5 (A).) Asimismo, la División también guarda
ejemplares a disposición del público de esta información.
La vasta mayoría de entidades de seguros para títulos le proporcionará
un presupuesto por sus servicios, si se comunica con ellas. Si bien otros factores pueden
y deben ser considerados en la selección de una compañía de seguros de títulos,
por ejemplo, servicio al cliente y ubicación, un buen punto para comenzar a comparar son las tarifas y tasas disponibles al público.
¿De qué otra manera participa la compañía
de seguros para títulos en mi transacción?
La mayoría de las compañías de seguros para títulos
también brinda servicios de cierre y conciliación
relacionados con transacciones inmobiliarias.
El siguiente es un ejemplo de una típica
compra de inmueble, ya que puede implicar a
una compañía de seguros para títulos:
Una vez firmado y aceptado un contrato por todas las partes, el agente a cargo de la venta enviará
un ejemplar firmado del contrato conjuntamente con un depósito de garantía a la compañía de seguros para títulos que
emitirá el seguro y realizará el trabajo de cierre.
A continuación, esta compañía buscará los registros de la propiedad, para identificar cualquier hipoteca o gravamen que deba saldarse. La compañía emitirá un compromiso para el seguro para el título, que detallará las primas correspondientes, requisitos a ser cumplidos antes de la emisión de la póliza y las excepciones de cobertura que puedan haberse encontrado (convenios, derechos de minería, servidumbre, etc.)
La compañía recibe instrucciones de la entidad crediticia, con detalle de las tasas adicionales que
deben pagarse (tasaciones, informes crediticios, certificados de inundación y cuentas para impuestos y
seguros), y la compañía elaborará un informe de cierre para su aprobación.
El informe de cierre detalla todos los aspectos de la transacción, e incluye todas las tasas posibles y
primas que deben pagarse.
En la reunión de cierre, los vendedores firman la escritura de la
propiedad a favor de los compradores, todos firman las
divulgaciones exigidas por la compañía de seguros para títulos, y
los compradores firman los documentos de préstamo. Una vez
habida cuenta de todo el aspecto monetario (inclusive algún
"efectivo para cerrar", si corresponde, que se exija a los compradores o
vendedores), la venta está completa y se entregan las llaves a
los compradores.
Después del cierre, la compañía usa el dinero
que se aportó en el cierre (ya sea por parte del comprador,
vendedor, o que se trate de dinero girado a la compañía
por la entidad crediticia) para saldar cualquier gravamen pendiente,
entrega al vendedor el dinero que se le deba,
y paga al asegurador la prima por otorgar el seguro de
la propiedad.
La compañía de seguros para títulos registra la escritura de la
propiedad en el condado, así como cualquier aspecto que deba
ser registrado para demostrar los intereses de la entidad crediticia en
la propiedad.
Una vez realizado el registro, se emiten las pólizas, se firman,
y se envían por correo. Las pólizas de los propietarios se envían al
comprador (en general con un ejemplar de la escritura registrada) y las pólizas de la entidad crediticia se envían a la misma.
La póliza del título es un documento importante: es prueba del contrato de seguros entre
el dueño de la propiedad y el asegurador del título, y debe guardarse en un lugar seguro
en caso de que surja algún problema en el futuro.
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